文/子木
11月19日，东北网刊登了一则让全国楼市为之震颤的报道：
哈尔滨市将公布最新楼市新政，用于激励“卖房”，印发的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，总共14条措施。
其中最耐人寻味的是以下几条：
支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。
积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。
灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款；支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。
通篇下来，核心意思就是一个：
哈尔滨市鼓励开发商主动降价打折，而且大幅降低公积金买房门槛。
此文件一出，便迅速成为热搜，大家纷纷讨论，一直以来都是地方禁止房价下跌，还没有主动要求开发商降价的，哈尔滨此举可谓开辟了先河。
其实我认为，这件事情没有那么简单，背后起码有两个问题值得大家深思：
1、哈尔滨市为什么敢这么做？
2、这个现象对当下其他城市的购房者有何警示？
在解决问题前，我们还要彻底摸清楚一个概念，“限跌令”。
1
今年3月份，东莞市颁布了调控新政，其中一条明文规定：
开发商卖房时，必须严格明码标价，实际成交价不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。
当很多人欢呼雀跃，认为东莞这是为了限价，让大家买得起房时，突然发现，其中暗含猫腻。
因为“不得低于90%的申报价格”，也就是传说中的“限跌令”。
其实不只东莞，去年马鞍山也规定开发商，新房降幅不得超过备案价10%，低于这个红线，必须重新进行备案，也就是说“降价超过10%，开发商就丧失了卖房资格。”
更早的还有赣州、惠州、大连、杭州等城市，均出台过”限跌令“。所以说，一直以来，地方政府对开发商只有限跌，根本不会鼓励降价。
这是为什么呢？
2
首先，降房价意味着降地价，从而影响着接下来的土拍行情，更严重的时候还会引发土地流拍。
地价和地方财政收入直接挂钩，让开发商降价无疑自毁收成，涉及利益就是触及灵魂。
其次，降房价会引发售楼处维权事件上升。
前段时间我看到一份城市房管局投诉报告，有意思的是，近5年，降价维权排名高居第一，而且要比质量维权、货不对板等问题高出12个百分点。
房价涨了欢呼雀跃，降了打砸售楼处，可以说，挂“降价维权”横幅这部分人是所有市场中最不讲武德的人。
地方不想因为这种丑事上新闻，自然要禁止开发商降价。
最后，降价会激发市场“买涨不买跌”心理，这也是最重要的一条。
房价涨了，人们奔走相告冲进售楼处抢房，房价跌了，恨不得让售楼处关门大吉。
2010-2015年的市场就是很好的例子，那时候大街上一个刚需都没有，很多城市房价越降越没人买，大家都认为房价还会继续降……
所以翻开楼市简史，每当行情冷淡、开发商撑不住想降价时，地方就在后面拿枪杆子顶着。
像哈尔滨这种，出台一系列政策鼓励开发商降价的，几乎为0。那么它为什么要这么做呢？
答案很简单：实在绷不住了。
3
哈尔滨市是上一轮房价周期中，全国最后一批房价上涨的城市之一。
2017年9月份时，哈尔滨二手房均价7853元/平米，而后从10月份开始疯涨，尤其是刚开业不久的万达广场商圈，半年时间跳涨3000元/平米。
我记得2018年年底去过一次哈尔滨，冬天真的很冷，走在大马路上，感觉风像锥子一样，往皮肤里扎。
但售楼处却热闹的很，刚需、炒房客欢聚一堂，挤在售楼处抢房抢得热火朝天，新房房价飙涨到1万元/平米。
那时候我查阅了哈尔滨的住房库存、经济数据、人口趋势、供地策略后，就感觉这个城市已经进入了泡沫阶段，所以从2018年开始，我就建议粉丝不要上车。
现在看来，的确帮助很多人避开了这个坑，那么我是如何判断的呢？下面用最新数据再阐述一次。
4
首先是人口，根据国家统计局数据，2019年末，哈尔滨市常住人口1076.3万人，其中，城镇人口709.3万人，常住人口城镇化率已经达到65.9%。
横向比较，哈尔滨的城镇化率已经不低了，而且最主要的是哈尔滨市是东三省几个大城中，人口流失最为严重的城市。
数据显示，2009-2019年，哈尔滨市小学生人数下滑了14.01%，甚至跑输了地级市盘锦市。
下表为：《2009-2019年东三省各城市小学生人数（在校生）增长率排名（万人）》
数据来源：统计公报 整理：子木聊房
哈尔滨这些年经济也很艰难，2019年GDP为5249.4亿元，在2019年全国省会(首府)城市GDP排行中，排名第18，属于第三梯队。
最重要的是，2019年全市人均GDP为4.88万元，居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一；全市城镇居民家庭年人均可支配收入40007元，也低于当年全国平均水平。
哈尔滨是体制经济，财富人群主要集中在当地国企事业单位中，而这部分人自然不缺房子。市场经济薄弱，导致本地年轻人流失严重，更别提虹吸外来人口，所以哈尔滨房地产近几年都是供大于求的。
这种现象在2016年就体现过一次，那时，房价深度回调，二手房房价从2016年4月份的10278元/平米开始下跌，直到2017年的9月份才回到7853元/平米的价格。
但哈尔滨对土地供应好像从不克制。数据显示，今年上半年，哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗，推地面积超334万平方米。
这在全国范围内都是比较凶猛的。
所以在这种供需严重失衡，仅靠炒作维持房价表面的楼市中，哈尔滨居民购买力被上一轮房价热潮严重透支，1万多每平米的房价自然撑不起来。
5
根据龙江楼市数据显示，今年疫情后，哈尔滨楼市开始彻底疲软，量价齐跌。
8月份哈尔滨新房房价为10463元/平米，同比下降了10.09%，新房销量50.96万方，同比下降50.28%，可谓腰斩。
2019.5-2020.8哈尔滨新房价格走势在这些数据背后，是高位站岗的炒房客、深陷其中的开发商以及根本买不起房子的刚需。
所以，这次哈尔滨出台新政激励开发商降价，是万般无奈的选择，否则楼市会如哈尔滨的冬天一样彻底冻结。
同时，此举揭露了哈尔滨难以维持的高房价现状，当地方对房价不再抱有信心的时候，房产价值便会顷刻间化为乌有，哈尔滨楼市彻底沦为不能投资房子的地方。
这也给当下的三四线城市买房人敲响了警钟。
现在的楼市分化非常严重，经济人口面好的，尤其是经过回调的城市，房价开始下一轮蓄势，典型如北京、上海、成都、西安、苏州等。
而像哈尔滨这种，经济人口薄弱、房价最后一批上涨的三四线城市，则在2020—2021年，进入主要降价阵营，到时候激励开发商主动降价会成为常态，大家一定要谨防入坑。
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